Abschaffung des Eigenmietwerts – was Wohneigentümer jetzt beachten sollten

Die Besteuerung von selbst genutztem Wohneigentum steht vor einem grundlegenden Wandel. Die Stimmbevölkerung hat der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Damit wird ein jahrzehntealtes System abgelöst, das Wohneigentümer für den Eigengebrauch ihrer Liegenschaft steuerlich wie Mieter behandelt hat. Was auf den ersten Blick nach einer klaren Entlastung klingt, bringt bei genauer Betrachtung auch neue Einschränkungen und strategische Fragen mit sich.

Was ändert sich konkret

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt künftig die Besteuerung eines fiktiven Einkommens aus selbst genutztem Wohneigentum. Im Gegenzug fallen jedoch auch die bisher möglichen steuerlichen Abzüge weg, insbesondere für Unterhaltskosten und Sanierungsarbeiten. Diese Systemumstellung betrifft ausschliesslich selbst genutzte Liegenschaften, nicht aber vermietete Objekte.

Noch ist offen, ab wann die neue Regelung effektiv in Kraft tritt. Der Entscheid liegt beim Bundesrat, zudem müssen die Kantone ihre Gesetzgebung anpassen. Bis zur Umsetzung gilt weiterhin das bisherige Recht.

Letzte Chance für steuerliche Abzüge

Bis zum Inkrafttreten der neuen Besteuerung können Unterhalts und Sanierungskosten weiterhin vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden. Für viele Wohneigentümer ergibt sich daraus ein zeitlich begrenztes Planungsfenster. Wer ohnehin Investitionen am Eigenheim plant, sollte prüfen, ob diese noch unter dem aktuellen System umgesetzt werden können.

Dabei ist entscheidend, ob es sich um werterhaltende oder wertvermehrende Aufwendungen handelt. Nur werterhaltende Kosten sind steuerlich abzugsfähig. In der Praxis ist diese Abgrenzung jedoch oft anspruchsvoll.

Werterhaltend oder wertvermehrend – eine zentrale Unterscheidung

Als werterhaltend gelten Aufwendungen, die den bisherigen Zustand der Liegenschaft sichern. Typische Beispiele sind ein Fassadenanstrich, der Ersatz eines Bodenbelags, die Sanierung eines Balkons oder der Austausch von Fenstern durch gleichwertige Modelle. Diese Kosten konnten bislang vollumfänglich abgezogen werden.

Wertvermehrende Aufwendungen hingegen steigern den Standard, den Komfort oder den Marktwert der Liegenschaft. Dazu zählen etwa der Ausbau eines Dachstocks, der Bau eines Wintergartens, ein zusätzliches Badezimmer oder ein Swimmingpool. Solche Investitionen sind nicht einkommenssteuerlich abzugsfähig, sondern wirken sich erst bei einem späteren Verkauf über die Grundstückgewinnsteuer aus.

In der Praxis enthalten viele Projekte beide Elemente. Eine Küchen oder Badezimmersanierung ist ein klassisches Beispiel. Der Ersatz alter Installationen ist werterhaltend, zusätzliche oder hochwertigere Geräte sowie Komfortverbesserungen gelten als wertvermehrend. Entsprechend müssen die Kosten sauber aufgeteilt und begründet werden.

Dokumentation gewinnt weiter an Bedeutung

Gerade bei gemischten Projekten ist eine saubere Dokumentation zentral. Steuerpflichtige tragen die Beweislast gegenüber dem Steueramt. Empfehlenswert ist nicht nur das Aufbewahren der Handwerkerrechnungen, sondern auch eine nachvollziehbare Projektbeschreibung sowie Vorher Nachher Fotos. Diese Unterlagen erleichtern die steuerliche Qualifikation erheblich und reduzieren das Risiko von Diskussionen oder Korrekturen durch die Steuerbehörden

Energiesparmassnahmen als Sonderfall

Massnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz nehmen eine Sonderstellung ein. Dazu gehören beispielsweise energetisch bessere Fenster, Fassadendämmungen, der Ersatz von Heizsystemen oder die Installation einer Photovoltaikanlage. Diese Aufwendungen konnten bisher vollumfänglich abgezogen werden.

Mit der neuen Regelung entfällt diese Privilegierung bei der direkten Bundessteuer. Die Kantone haben jedoch die Möglichkeit, den Abzug für Energiespar und Umweltschutzmassnahmen noch bis maximal ins Jahr 2050 weiter zuzulassen. Dadurch wird es kantonal unterschiedliche Regelungen geben, was eine individuelle Beurteilung zwingend erforderlich macht.